Nieruchomości i sprawy majątkowe

Księgi wieczyste to nic innego, jak rejestr zawierający ogół informacji dotyczących stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Prowadzony jest przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych  właściwych według miejsca położenia nieruchomości. W chwili obecnej po przeprowadzonej wiele lat temu informatyzacji ksiąg wieczystych, dostęp do nich jest znacznie ułatwiony i nie trzeba udawać się do sądu w celu ich przejrzenia. Wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl i wpisać interesujący nas numer księgi. Jeżeli zależy nam na pozyskaniu odpisów lub zaświadczeń, to również i te dokumenty jesteśmy w stanie pozyskać online po uiszczeniu stosownych opłat. Dzięki tym ułatwieniom każdy ma zagwarantowane prawo do pozyskiwania informacji w przedmiocie interesujących nas nieruchomości.

1. Dlaczego warto założyć księgę wieczystą?

Przede wszystkim trzeba zauważyć, że poza księgami wieczystymi nie funkcjonuje w naszym kraju żaden inny rejestr, który stanowiłby równie wiarygodne źródło pozyskiwania informacji o nieruchomości. W obrębie jednej księgi znajdziemy bowiem zarówno ogólne dane dotyczące miejsca położenia, działek geodezyjnych wchodzących w jej skład, czy też osoby właściciela, względnie właścicieli z określeniem przysługujących im udziałów, ale również szczegółowe informacje dotyczące obciążeń nieruchomości i ograniczeń w rozporządzaniu nią oraz ustanowionych hipotek. Księga podzielona jest na cztery działy w celu zachowania przejrzystości oraz czytelności jej wpisów. Najważniejszą funkcją księgi wieczystej, a także swoistym gwarantem bezpieczeństwa jest jednak zawarta w ustawie o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która odgrywa istotną rolę, gdy dochodzi do niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Art. 5. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r.  „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”

Opisana powyżej instytucja jest niesłychanie istotna dla potencjalnego nabywcy nieruchomości, który za sprawą księgi wieczystej może łatwo i szybko zweryfikować, czy nie został przez sprzedawcę wprowadzony w błąd. W sytuacji, gdy nabywca powziął interesujące go informacje, nie może w dalszej kolejności powoływać się na nieznajomość wpisów. Z faktu założenia księgi wieczystej płyną również tzw. domniemania prawne, oznaczające swoisty nakaz uznania pewnego faktu za istniejący:

• domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,
• domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Domniemania obowiązują powszechnie, natomiast są kierowane przede wszystkim do organów publicznych oraz sądów, które mają obowiązek brać je pod uwagę w każdym stanie faktycznym, gdy jego charakter tego wymaga. Sąd powinien zatem uznać wpis w księdze wieczystej za wystarczająco wiarygodną informację i poprzestać na tym dowodzie, nie domagając się od strony dalszych dokumentów, z których wynikałoby przysługujące jej prawo, przynajmniej do czasu aż domniemanie nie zostanie obalone np. w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (T. Czech [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz. Tom I. Księgi wieczyste, Warszawa 2022, art. 3). Jeżeli powyższe argumenty nie wydają się przekonujące, to warto również wskazać, że posiadanie księgi wieczystej jest warunkiem otrzymania tzw. kredytu hipotecznego, który cieszy się w ostatnich latach dużą popularnością. Jego istota polega na zaciągnięciu zobowiązania w postaci umowy z bankiem, na mocy której kredytobiorca otrzymuje do własnego zagospodarowania określone środki pieniężne, które przeznacza na zakup lub budowę domu, natomiast roszczenie banku zabezpieczone jest hipoteką wpisywaną do księgi wieczystej. Zaletą takiego rozwiązania jest możliwość rozłożenia spłaty kredytu na wiele lat, jak również sprzedaży nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta pomimo obciążenia hipoteką. Wiedząc już do czego może nam się przydać księga wieczysta, warto w następnej kolejności przejść do rozważań co do jej treści oraz istoty.

2. Podstawa prawna – ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie prawa w księdze wieczystej należy każdorazowo do właściciela nieruchomości. Ponadto ustawa zobowiązuje go do dokonania tych czynności niezwłocznie, czyli w najszybszym możliwym terminie. Wszystko zależy od specyfiki konkretnego przypadku. W niektórych sprawach właściciele mogą oczekiwać na dokument potwierdzający ich prawa do przedmiotowej nieruchomości nawet przez kilka miesięcy. W przypadku, gdy właściciel nie dopełni formalności, zobowiązany będzie do naprawienia szkody, jaką osoba trzecia doznała wskutek nieujawniania prawa bądź opieszałości w jego wykonaniu, a nadto sąd może wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. Obowiązek właściciela nie powstaje w jednym przypadku – gdy do nabycia prawa własności dochodzi w obecności notariusza. Wówczas to on zobowiązany będzie do podjęcia stosownych czynności, w tym w szczególności złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.

3. Jakie informacje można sprawdzić w księdze wieczystej?

Jak już wspominaliśmy, księga wieczysta służy do sprawdzenia szeregu informacji dotyczących nieruchomości, które skoncentrowane są w 4 działach:

• Dział I-0 – oznaczenie nieruchomości: numer działki, położenie, powierzchnia, sposób korzystania, informacja czy działka jest zabudowana lub nie, a także jakie budynki się na niej znajdują,
• Dział I-I – spis praw związanych z własnością, będzie się tutaj znajdowała m.in. informacja czy nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste,
• Dział II – własność, czyli wskazanie osoby właściciela lub właścicieli nieruchomości z określeniem wysokości ich udziałów, a także wskazanie dokumentów, na podstawie których doszło do nabycia własności,
• Dział III – ograniczone prawa rzeczowe oraz roszczenia przysługujące osobom trzecim m.in. służebność gruntowa, służebność osobista, prawo pierwokupu, czy też roszczenie o zawarcie umowy przedwstępnej,
• Dział IV – wpisy dotyczące hipoteki oraz wskazanie osoby wierzyciela.

4. Dla jakich nieruchomości można założyć księgę wieczystą?

Warto wskazać, że katalog rodzajów nieruchomości jest tutaj bardzo szeroki. Księgę wieczystą można bowiem założyć dla nieruchomości gruntowej, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, czy też prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wszystkie wskazane nieruchomości powinny co do zasady, zgodnie z przepisem zobowiązującym właściciela do dokonania zgłoszenia, mieć założoną księgę wieczystą.

5. W jaki sposób złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Założenie księgi wieczystej jest dosyć złożoną procedurą, która wymaga uprzedniego przygotowania oraz skompletowania szeregu dokumentów. W tym celu należy złożyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość stosowny wniosek na formularzu KW-ZAL, który dostępny jest na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Od wniosku pobierana jest opłata stała w wysokości 100 zł, natomiast niezależnie od niej właściciel ponosi również innego rodzaju koszty m.in. opłatę podstawową za wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego w wysokości 200 zł (w przypadku wpisu udziału w prawie pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł). Musi również liczyć się z faktem, że jeżeli księga wieczysta powinna zawierać dodatkowe wpisy dotyczące np. hipoteki, będą one podlegały dodatkowej, odrębnej stosownej opłacie.

Formularz, który należy wypełnić wymaga od właściciela podania szeregu informacji dotyczących nieruchomości poczynając od tych najbardziej podstawowych, takich jak oznaczenie nieruchomości, jej położenie, wskazanie numerów działek wraz z przypisaną im powierzchnią, oznaczenie budynku, jak i stosownych danych wnioskodawcy, a kończąc na drobnostkowym wyszczególnieniu dokumentów dołączonych do wniosku. Wśród nich najistotniejsze są przede wszystkim dokumenty wykazujące tytuł prawny do nieruchomości np. akty notarialne, świadczące o jej nabyciu, prawomocne orzeczenia sądowe w przedmiocie nabycia spadku lub zasiedzenia, a także dane z ewidencji gruntów i budynków, które wydawane są przez starostę w postaci wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz opatrzone stosowną klauzulą. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego konieczne będzie dołączenie zaświadczenia wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową, podobnie jak w przypadku prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dopiero na podstawie wszystkich powyższych danych sąd będzie w stanie  uzyskać potwierdzenie, że przysługuje nam prawo, którego wpisu się domagamy oraz w dalszej kolejności założyć księgę wieczystą i dokonać w niej odpowiednich wpisów.

6. Kto może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Ze stosownym wnioskiem wystąpić może nie tylko właściciel nieruchomości, ale również szereg innych podmiotów: osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości, wierzyciel, państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje użytkowanie wieczyste na nieruchomości, w tym również jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

7. Ile trzeba oczekiwać na założenie księgi?

Warto wskazać, iż sądy nie mają wyznaczonego żadnego odgórnego terminu, w którym zobowiązane są rozpatrzyć wniosek. W szczególności termin taki nie wynika z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Praktyka pokazuje, że zazwyczaj trwa to od kilku miesięcy do nawet roku. Wszystko zależy od tego jaką ilością spraw zaabsorbowane są konkretne wydziały wieczystoksięgowe oraz pracujący w nich referendarze.

            Podsumowując całość zgromadzonych informacji, obowiązkiem każdego właściciela nieruchomości jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej oraz ujawnienie w niej przysługujących mu praw. Tylko wówczas może mieć pewność, że jego sytuacja prawna jest zabezpieczona przed roszczeniami osób trzecich za sprawą domniemań oraz innego rodzaju korzyści płynących z faktu założenia księgi. Jak widać, wypełnienie formularza oraz pozyskanie odpowiednich dokumentów nie jest wcale sprawą prostą i oczywistą, wobec czego warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy mają w tym polu odpowiednie doświadczenie. Mając na uwadze kompleksowość materii zapraszamy Państwa do kontaktu Kancelarią.

 

Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj

Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów



Dodano: 24 październka 2022 Wyświetleń: 1180 Radca prawny Arleta Dub-Brych
Wstecz