Nieruchomości i sprawy majątkowe

Najemca nie płaci czynszu wciąż zasłaniając się nowymi wymówkami? Chcesz jak najszybciej zastąpić niechcianego lokatora.

Poznaj zalety najmu okazjonalnego.

 

Czego dowiesz się pozostając na stronie:

Czym jest najem okazjonalny?

Co zawiera umowa najmu okazjonalnego?

Co wyróżnia umowę najmu okazjonalnego?

Wizyta u notariusza?

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?

 

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to umowa, według której dana osoba może korzystać z cudzej nieruchomości na określony, ustalony wcześniej czas. Najemca płaci wynajmującemu comiesięczną stawkę za możliwość korzystania z nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że nie ma on obowiązku mieszkania w nim przez cały czas – wynajmujący może go używać tylko czasami, np. weekendowo lub wakacyjnie.
Umowa najmu okazjonalnego ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Lokal nie może być przeznaczony na świadczenie usług lub pełnienie innego rodzaju działalności, która nie mieści się w zakresie  funkcji mieszkaniowej.

Umowa najmu okazjonalnego nie odbiega w sposób istotny od zwykłej umowy najmu.

Ma jednak zapewnić właścicielowi mieszkania łatwiejsze rozstanie z niechcianym lokatorem. Stąd też zawarcie umowy najmu okazjonalnego obarczone jest szeregiem dodatkowych warunków.

 

Co zawiera umowa najmu okazjonalnego?

Zapisy wspólne dla wszystkich umów najmu:

1. oznaczenie stron (wynajmującego i najemcy ),
2. wskazanie przedmiotu umowy wraz z podaniem adresu, nr księgi wieczystej, powierzchni i ilości pomieszczeń,
3. terminu jej obowiązywania, [w przypadku najmu okazjonalnego maksymalna długość wynosi 10 lat],
4. wysokość czynszu (odstępnego) i opłat administracyjnych ponoszonych obrębie od czynszu,
5. terminu płatności czynszu i opłat,
6. formy płatności,
7. wysokość i termin płatności kaucji zabezpieczającej pokrycie kwot przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu [max sześciokrotność miesięcznego czynszu],
8. inne prawa i obowiązki obu stron, które do pewnego stopnia mogą być kształtowane w sposób dowolny [np. jeżeli wynajmujący nie zgadza się na przetrzymywanie w lokalu zwierząt, okoliczność ta powinna znaleźć odzwierciedlenie w jednym z punktów umowy],
9. warunki wypowiedzenia [np. w razie niezastosowania się przez najemcę do obowiązku utrzymywania mieszkania w odpowiednim stanie lub uiszczania opłat w związku z korzystaniem].

Na samym końcu strony muszą pamiętać jeszcze o złożeniu własnoręcznych podpisów.

Protokół zdawczo-odbiorczy        

W celu zachowania całkowitej przejrzystości oraz uniknięcia ewentualnych sporów po zakończeniu najmu, strony powinny rozważyć uzupełnienie umowy o dodatkowe załączniki, takie jak np. protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opiszą stan mieszkania. Pozwoli to uniknąć ewentualnej odpowiedzialności za zniszczenia bądź ubytki, do których powstania przyczyniły się osoby trzecie. Do protokołu można dołączyć zdjęcia dokumentujące stan mieszkania.

 

Co wyróżnia umowę najmu okazjonalnego ?

Do tej pory wskazaliśmy elementy tożsame, które znajdują odzwierciedlenie w obu typach umów. Warto jednak zaznaczyć, że nie wyczerpują one całego katalogu warunków, jakie ustawa stawia umowie najmu okazjonalnego.

Do jej zaistnienia wymagane są ponadto następujące załączniki:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy po jej wygaśnięciu lub rozwiązaniu,
• oświadczenie zawierające wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Powyższe dokumenty są absolutnie niezbędne, aby móc w przyszłości domagać się egzekucji „niechcianego” najemcy bez potrzeby toczenia wieloletnich sporów sądowych.

Na ich podstawie sąd może wydać klauzulę wykonalności, która uprawnia komornika do wydalenia osoby z zajmowanego mieszkania.

Ponadto trzeba pamiętać, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego pociąga za sobą konieczność zgłoszenia do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

 

Wizyta u notariusza?

Umowa najmu okazjonalnego, jak również wszelkie późniejsze zmiany tej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Wydaje się, że nie budzi to większych wątpliwości, problem pojawia się natomiast przy kwestii załączników, dla których ustawodawca wprowadził obowiązek formy szczególnej.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia lokalu powinno zostać sporządzone w akcie notarialnym, natomiast oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i innych osób w lokalu „zastępczym” na żądanie wynajmującego powinno zawierać poświadczony notarialnie podpis.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu w razie eksmisji może zostać sporządzone w zwykłej formie pisemnej.

Powyższe oświadczenia stanowią konstytutywne elementy umowy i bez ich przedłożenia w przewidzianej prawem formie nie można mówić o zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

Nie różniłaby się ona wówczas zupełnie od zwykłej umowy najmu. 

Koszty wizyty u notariusza

Bardzo często pojawia się natomiast wątpliwość kto powinien ponieść koszty wizyty u notariusza.

Logika podpowiada, że skoro najem okazjonalny ma zabezpieczać interesy wynajmującego, to on powinien wyłożyć kwotę z własnej kieszeni i zadbać o dopełnienie kwestii formalnych.

W praktyce strony umowy często decydują się na kompromis i dzielą się kosztami po połowie lub innych dowolnych proporcjach.

Opłata związana z wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi zgodnie z ustawą nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, do czego dochodzi jeszcze podatek oraz opłaty za wydanie wypisów.

Finalna kwota zależeć będzie jednak przede wszystkim od ilości oświadczeń, warto bowiem przypomnieć, że właściciel mieszkania może domagać się podpisu notarialnie poświadczonego w przypadku oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w lokalu osoby trzeciej.

 

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego gdy najemca: 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych pobieranych przez właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
• w razie niedopełnienia przez najemcę obowiązku wskazania alternatywnego lokalu, w którym mógłby zamieszkać oraz przedstawienia oświadczenia właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy; w tym przypadku okres wypowiedzenia wynosi co najmniej 7 dni.

Najemcy przysługuje natomiast możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, gdy warunki panujące w mieszkaniu w sposób istotny zagrażają jego życiu bądź zdrowiu.

Eksmisja

Dzięki powyższemu rozwiązaniu eksmisja najemcy jest znacznie prostsza, a przede wszystkim szybsza.

Właściciel mieszkania nie musi zaprzątać sobie głowy dalszymi losami najemcy. Składa do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Potem inicjuje postępowanie egzekucyjne.

Pod tym kątem najem okazjonalny może pochwalić się szeregiem zalet.

Trzeba jednak pamiętać o jednym wyjątku, bardzo zresztą istotnym w dzisiejszych, niepewnych czasach. W trakcie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

 

Jeśli interesuje Cię powyższe zagadnienie i masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu poprzez e-mail lub na telefoniczną poradę prawną.

Kancelaria Radcy Prawnego Arlety Dub-Brych zajęła I miejsce w Konkursie Orły Prawa 2022 o czym możesz przeczytać tutaj

Z pewnością zainteresuje Cię także artykuł jak założyć księgę wieczystą

 

Obszar działania: Niegowa, Koniecpol, Szczekociny, Włodowice, Siewierz, Ogrodzieniec, Olkusz, Katowice, Częstochowa, Poręba, Poraj, Sosnowiec, Dąbrowa Górnicza, Będzin, Zawiercie, Myszków, Żarki, Lelów



Dodano: 03 listopada 2022 Wyświetleń: 1165 Radca prawny Arleta Dub-Brych
Wstecz